Der Kauf von Immobilien in Spanien, insbesondere an der Küste, ist für viele Ausländer aufgrund des, unter anderem, guten Klimas, der Lebensqualität und der Ruhe eine attraktive Investition. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass der Kaufprozess im Vergleich zu Ländern wie Deutschland und den Niederlanden unterschiedliche rechtliche Besonderheiten aufweist, die man kennen muss, um mit Rechtssicherheit zu kaufen. In diesem Artikel werden wir diese Besonderheiten im Detail analysieren.
1.Der Reservierungsvertrag und seine Rolle beim Kauf
Der Reservierungsertrag ist ein Dokument, das vor dem Kauf zwischen Käufer und Verkäufer unterzeichnet wird und in dem der Käufer dem Verkäufer einen Geldbetrag als Beweis für seine Bereitschaft zum Abschluss des Kaufvertrags übergibt.
In Spanien wird er in der Regel verwendet, um dem Käufer Zeit zu geben, vor dem Kauf bestimmte Schritte zu unternehmen, wie z. B.:
– Finanzierung beantragen.
– Rechtliche Prüfung der Immobilie.
Es handelt sich um einen Vertrag, aus dem sich wichtige Verpflichtungen für den Käufer ergeben. Daher ist es unerlässlich, dass er von einem Anwalt geprüft wird, der mit den spanischen Vorschriften vertraut ist und die Klauseln zum Schutz der Rechte des Käufers formuliert.
2. Due Diligence: rechtliche und städtebauliche Prüfung der Immobilie
Um Rechtssicherheit beim Kauf zu gewährleisten, ist eine vorherige Prüfung unerlässlich. In der Regel werden folgende Informationen angefordert:
– Auszug aus dem Grundbuch. Dieses Dokument kann online oder persönlich beantragt werden und enthält Angaben zum Eigentümer der Immobilie, zu den Belastungen und zur Fläche.
– Baubericht. Dieses Dokument gibt Auskunft über die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie und über etwaige bauliche Einschränkungen.
– Bewohnbarkeitsbescheinigung. Hierbei handelt es sich um eine Genehmigung, die von den Stadtverwaltungen nach Fertigstellung eines Gebäudes oder Hauses ausgestellt wird und bestätigt, dass es gemäß dem genehmigten Projekt ausgeführt wurde.
– Bescheinigung über die Schuldenfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das von der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes ausgestellt wird und bestätigt, dass keine ausstehenden Beträge für Gemeinschaftsausgaben bestehen.
– Bescheinigung über die Hypothek. Wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Sie ist vollständig abbezahlt. In diesem Fall muss sie im Grundbuch gelöscht werden. Dazu muss der Verkäufer bei der Bank eine Bescheinigung über die vollständige Tilgung der Schulden beantragen, eine Urkunde über die Löschung der Hypothek unterzeichnen und diese im Grundbuch eintragen lassen.
- Es ist noch ein Teilbetrag zu zahlen. In diesem Fall kann die Hypothek vor dem Kauf vom Verkäufer gelöscht werden oder mit Genehmigung der Bank kann der Käufer die Hypothek übernehmen.
Es ist unerlässlich, diese gesamte Analyse durchzuführen, und zwar durch einen Immobilienanwalt, der mit dem Umfang all dieser Dokumente vertraut ist und den Käufer über mögliche Risiken informiert, die auftreten könnten.
3. Der private Kaufvertrag und die notarielle Urkunde
Ein weiterer Schritt, der beim Kauf einer Immobilie in Spanien üblicherweise unternommen wird, ist die Unterzeichnung eines privaten Kauf- und Verkaufvertrags vor der notariellen Beurkundung. Dieser Zwischenschritt wird in der Regel beim Kauf einer Immobilie die sich im Bau befindet, vorgenommen.
In diesen Fällen sind folgende Schritte zu beachten:
– Unterzeichnung des Reservierungsdokuments oder der Anzahlung.
– Unterzeichnung des privaten Kauf- und Verkaufvertrags.
– Unterzeichnung der öffentlichen Kauf- und Verkaufsurkunde vor einem Notar.
Alle diese Dokumente müssen die zwischen Käufer und Verkäufer getroffenen Vereinbarungen enthalten und kohärent sein, damit keine Fehler entstehen, die ein Risiko darstellen könnten. Ein Anwalt kann diese Dokumente verfassen, überprüfen und ändern, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.
4. Eintrag ins Grundbuch und steuerliche Verpflichtungen des ausländischen Käufers
In Spanien wird die Kauf- und Verkaufsurkunde im Grundbuch eingetragen, um sie gegenüber Dritten öffentlich bekannt zu machen. Dieser Schritt ist von grundlegender Bedeutung, da die Informationen im Grundbuch öffentlich sind und von jedem Interessierten eingesehen werden können.
Für die Eintragung des Kaufes und Verkaufes in das Grundbuch muss die Urkunde vorgelegt und die Zahlung der auf den Kauf erhobenen Steuern nachgewiesen werden. Sobald der Registerführer überprüft hat, dass alles korrekt ist, trägt er den Kauf und Verkauf ein, sodass die Immobilie auf den Namen des Käufers erscheint.
Als ausländischer Käufer müssen Sie darüber hinaus eine Reihe von steuerlichen Verpflichtungen einhalten, darunter insbesondere die folgenden:
– Beantragung der Steuernummer für Ausländer (NIE), die als Steueridentifikationsnummer für den Kauf dient.
– Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR). Diese Steuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie in Spanien erwerben.
– Mehrwertsteuer (IVA) oder Vermögensübertragungssteuer (ITP). Ob Sie die eine oder andere Steuer zahlen müssen, hängt davon ab, ob Sie eine neue oder eine gebrauchte Immobilie kaufen.
– Stempelsteuer (AJD). Diese Steuer fällt beim Kauf einer neuen Immobilie an.
– Nach dem Kauf müssen Sie die Grundsteuer (IBI) und andere lokale Abgaben, wie z. B. die Müllgebühr, bezahlen.
– Möglicherweise müssen Sie auch die Vermögenssteuer entrichten, sofern diese anfällt.
Wenn Sie alle diese Schritte kennen und verstehen, und über eine kompetente Rechtsberatung beim Kauf von Immobilien in Spanien verfügen, können Sie Risiken reduzieren oder ausschließen, Ihre Zeit und Ihr Geld optimieren, und vor allem Ihre Ruhe geniessen.
Wenden Sie sich an unser Team von Immobilienanwälten, wenn Sie während des gesamten Kaufprozesses begleitet und beraten werden möchten.
