ÜBEREINSTIMMUNG VON KATASTER UND GRUNDBUCHAMT.

Eine wichtige Sache für die Legalität unserer Immobilien.

Heute sprechen wir erneut über ein aktuelles Thema, ein Thema welches bei Käufen und Verkäufen von Liegenschaften in Spanien sehr wichtig ist da dieses sonst Komplikationen und Problemen bei der Operation verursachen kann.

Um die Sache einfach und verständlich für jeden zu erklären führen wir ein Beispiel an. Bei einem Eigentum eines Grundstückes mit Haus in Spanien ist es wichtig dass sowohl das Grundstück als auch das Haus korrekt im Grundbuchamt und im Immobilienkataster eingetragen sind.

Bei einem Kauf einer Liegenschaft (Grundstück, Haus, …) wird ein öffentlicher Vertrag unterzeichnet, die so genannte Escritura pública de propiedad (öffentliche Urkunde der Liegenschaft) . Dieses Dokument enthält sämtliche Daten der Liegenschaft wie die rechtliche Situation, Größe, allgemeine Beschreibung, Grenzen, etc. Diese Daten werden im Grundbuchamt eingetragen, dieses Amt ist ein zivile Verwaltungsstelle wo der Inhalt der öffentlichen notariellen Urkunde registriert wird. Heutzutage muss in besagter Urkunde unter anderem eine Katasterreferenz aufgeführt werden (dies war bis vor ein paar Jahren nicht notwendig), diese Referenz ist eine Nummer welche die Liegenschaft in einem anderen Register identifiziert, im Immobilienkataster. Dies ist ein steuerlicher Register welcher die Grundrisse der Liegenschaft, Quadratmeter und den Steuerwert enthält.

Somit gibt es zwei Register in Spanien und in vielen Fällen treten hier Fehler auf welche leider zu einem immer häufigeren Problem werden: die Daten beider Register stimmen nicht überein. Desweiteren kann es passieren dass nicht nur die Daten nicht übereinstimmen, sondern besagte Daten nicht mit der Realität der Liegenschaft übereinstimmen.

Warum passiert das? Hierfür gibt es mehrere Gründe. An erster Stelle liegt es daran dass die Auflagen zur Eintragung der Daten früher nicht allzu strikt waren

und bei Liegenschaften mit alten Einträgen wurden die Daten und die Realität nicht exakt eingetragen sondern nur ungefähr. Der zweite Grund ist dass das Immobilienkataster ein relativ neues Amt ist und daher haben viele ältere Liegenschaften keine Katasterreferenz da dies keine legale Auflage war. Drittens liegen die Mängel daran, dass das Kataster für dessen Entstehung nur steuerliche Daten berücksichtigt hat.

Heutzutage sind unsere Gesetze und Kontrollen der Verwaltung und Finanzamt viel strikter und wurden radikal geändert und es wird nun verlangt dass die Daten vom Grundbuchamt und der notariellen Urkunde exakt mit den Daten im Kataster übereinstimmen und die Daten beider Register müssen der Realität der Liegenschaft entsprechen.

Was muss getan werden um diese  Sache zu regeln? Der Gesetzgeber ist sich der Probleme bewusst und es gibt legale Vorgaben womit ein Eigentümer überprüfen kann ob dessen Daten übereinstimmen: Grundbuchamt/Kataster/Realität. Sollte es Fehler oder Mängel geben gibt es einen juristischen Weg diese zu beheben, besagte Abwicklungen hängen immer davon ab wo der Fehler liegt; im Katasteramt, im Grundbuchamt, keine Übereinstimmung mit der Realität oder eine Kombination. Üblicherweise ist das Eingreifen eines Anwaltes nötig welcher die Unterlagen nach Fehlern überprüft und dann festlegen kann wie diese behoben werden müssen. Eventuell ist es nötig dass ein Architekt oder Topograph zugezogen werden muss damit dieser den entsprechenden Bericht ausstellt welcher dann zur Korrektur verwendet wird um diese dann im entsprechenden Register einzutragen, je nach Art des Problems.

Diese Überprüfung und Korrektur ist von besonderem Interesse für den Verkäufer  da dieser sich darum kümmern muss dass die Daten korrekt und aktuell sind und im Falle von Mängel diese beheben muss damit es bei einem Verkauf zu keinen Problemen kommt, da jeder Käufer einer spanischen Liegenschaft eine vollkommene Legalität des Objektes verlangen wird.

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