Una necesidad para nuestra legalidad inmobiliaria
Hoy volvemos sobre un tema de actualidad, un tema muy importante cuando hablamos de compra o venta de propiedades en España, que puede complicar o frustrar una operación.
Explicado de un modo simple, comprensible para todos y con un ejemplo base, si alguien es propietario en España de una parcela en la que hay construida una casa, tanto parcela como casa deben estar debidamente inscritos tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro Inmobiliario. Cuando se adquiere una propiedad inmobiliaria ( parcelas, casas…)se firma un contrato publico, la Escritura publica de propiedad, que es un documento, y en ella viene descrita dicha propiedad en cuanto a su situación, dimensiones, descripción general, lindes, etc . y son estos datos sobre lo que se compra, los que quedan inscritos en el Registro de la Propiedad que es un registro civil y administrativo en el que por consiguiente queda inscrito el contenido del documento que conforma la Escritura Publica Notarial; además en dicha escritura actualmente debe constar una referencia catastral ( ello no era obligatorio hace unos años) que es un numero que identifica dicha propiedad en otro registro, el Catastro Inmobiliario, que es un registro fiscal en el que figuran los planos base de dicha propiedad, metros cuadrados y valor catastral fiscal.
Ante esta situación de dos registros nos encontramos en muchas ocasiones con una serie de problemas que desgraciadamente se han convertido en muy frecuentes: que los datos que constan en ambos registros no coinciden, a lo que se suma que a veces o ambos o alguno de estos registros no se ajusta a la realidad de la finca.
¿Por qué ocurre esto, ? Por varios motivos. El primero es que antes los datos que se incluían en las descripciones documentales en España no eran muy estrictos y en propiedades con inscripciones antiguas la realidad y los datos que figuraban en la escritura publica eran solo aproximados pero no exactos.
El segundo motivo es que el Catastro Inmobiliario como registro tal y como está funcionando ahora es relativamente nuevo y las propiedades compradas hace unos años ni siquiera tenían entre su documentación dato alguno referido al catastro dado que no era una exigencia legal.
Y en tercer lugar es importante el hecho de que con la creación del nuevo Catastro Inmobiliario se han tenido en cuanta solo datos fiscales objetivos para su creación.
Hoy en día nuestra legislación y controles tanto administrativos como fiscales han cambiado la situación radicalmente y se nos impone la exigencia de que los datos que constan en el Registro de la Propiedad y en la Escritura Publica sean exactamente los mismos que constan en el Catastro Inmobiliario y que a su vez estos dos registros se correspondan con la realidad
¿Qué hacer para solucionarlo? En realidad, consciente el legislador de estos problemas actualmente se establecen las bases necesarias en la legislación para que cada propietario pueda comprobar si su propiedad está ajustada a la realidad/catastro/registro, y si no es así, existen un camino legal para cada problema que se pueda plantear siendo diferente la forma en que se soluciona un problema dependiendo de si el error está en el Catastro, en el Registro de la Propiedad o en la realidad o en la combinación de ellas. Normalmente se necesitará la intervención de un Abogado que examinará si existen discrepancias, y si así es, determinara la actuación a seguir y que si lo considera necesario encargará para la subsanación el informe técnico de un arquitecto o un topógrafo, para hacer las correspondientes modificaciones en documentos que se inscribirán en un registro u otro dependiendo del problema.
En realidad al propietario que va a vender lo que le debe importar es la comprobación de que su propiedad está correctamente inscrita con todos los datos correctos y actualizados, y en caso de encontrarse errores hacer las correcciones correspondientes para evitar problemas en la venta, dado que cualquier persona que quiera comprar en España pedirá absoluta legalidad en la propiedad que vaya a comprar.
