Comprar viviendas en España, sobre todo en la zona de costa, es una inversión atractiva para muchos extranjeros debido al buen clima, la calidad de vida y la tranquilidad, entre otros aspectos. Sin embargo, es fundamental saber que el proceso de compraventa tiene particularidades legales diferentes respecto a países como Alemania y Holanda y, para comprar con seguridad jurídica, se deben conocer. En este artículo vamos a analizar cuáles son esas particularidades con detalle.
1. El contrato de reserva y su papel en la compraventa
El contrato de reserva es un documento que se firma antes de la compraventa entre el comprador y el vendedor, por el que el primero, entrega al segundo una cantidad de dinero como prueba de su voluntad de firmar la compraventa.
En España se suele utilizar para dar tiempo al comprador a hacer determinadas gestiones antes de la compraventa como:
- Solicitar financiación.
- Hacer un estudio legal sobre la situación de la vivienda.
Es un contrato por el que surgen obligaciones importantes para el comprador, por lo que es esencial que lo revise un abogado que conozca la normativa española y que redacte las cláusulas para proteger los derechos de ese comprador.
2. La due diligence: investigación jurídica y urbanística de la propiedad
Para tener seguridad jurídica en la compraventa es fundamental realizar un estudio previo. Lo más habitual es solicitar información como la siguiente:
- Nota simple al Registro de la Propiedad. Es un documento que se puede solicitar online o presencialmente y que informa sobre quién es el propietario del inmueble, qué cargas tiene y qué superficie.
- Cédula urbanística. Es un documento que nos permite saber los usos del inmueble o si existe alguna limitación que afecte a la construcción.
- Licencias de primera ocupación. Es una autorización que emiten los Ayuntamientos una vez finalizada la obra de un edificio o una casa y que verifica que se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado.
- Certificado de no deuda con la comunidad. Es un documento que emite la comunidad de propietarios donde se ubica la finca y que acredita que no hay cantidades pendientes de pago por gastos de comunidad.
- Certificado relativo a la hipoteca. Si la vivienda tiene una hipoteca pueden ocurrir varias cosas:
- Que esté totalmente pagada. En este caso, será necesario que se cancele en el Registro de la Propiedad y, para ello, el vendedor deberá solicitar un certificado de deuda cero al banco, tendrá que otorgar una escritura de cancelación de hipoteca e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
- Que falte una parte por pagar. En este supuesto, la hipoteca se puede cancelar por el vendedor antes de la compraventa o, con la autorización del banco, se podría subrogar el comprador.
Es esencial hacer todo este análisis y que lo haga un abogado inmobiliario que conozca el alcance de todos estos documentos y que informe al comprador sobre los posibles riesgos que podrían surgir.
3. El contrato privado de compraventa y la escritura notarial
Otro paso que se suele dar en el proceso de compraventa de una vivienda en España es el de firmar un contrato privado de compraventa antes de la escritura ante Notario. Este paso intermedio se suele hacer cuando se firma una compraventa de una vivienda sobre plano, es decir, que se está construyendo.
En estos casos los pasos son los siguientes:
- Firma de documento de reservas o arras.
- Firma de contrato privado de compraventa.
- Firma de la escritura pública de compraventa ante Notario.
Todos estos documentos deben de contener los acuerdos alcanzados entre el comprador y el vendedor y ser coherentes para que no se generen errores que puedan suponer un riesgo. Un abogado se puede encargar de redactarlos, revisarlos y modificarlos para aportar seguridad jurídica.
4. Registro de la propiedad y obligaciones fiscales del comprador extranjero
En España la escritura de compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad a efectos de publicidad frente a terceras personas. Este paso es fundamental ya que la información del registro es pública y cualquier interesado puede consultarla.
Para la inscripción de la compraventa en el Registro es necesario presentar la escritura y acreditar el pago de los impuestos que gravan la compraventa. Una vez que el Registrador comprueba que todo es correcto, procede a inscribir la compraventa de forma que la vivienda aparecerá a nombre del comprador.
Como comprador extranjero, además, deberás asumir una serie obligaciones fiscales entre las que destacan las siguientes:
- Obtención del Número de Identificación de Extranjero (NIE) que será tu identificación fiscal para poder comprar.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Te afectará si compras viviendas en España.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Pagar uno u otro dependerá de si compras una vivienda nueva o de segunda mano.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD). Afecta en el caso de que se compre una vivienda nueva.
- Una vez que hayas comprado deberás hacerte cargo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y de otras tasas locales, como la tasa de residuos urbanos.
- También puede que tengas que pagar, si corresponde, el Impuesto sobre el Patrimonio.
Conocer todos estos pasos y entenderlos, así como contar con una asesoría legal experta en compraventas de viviendas en España por extranjeros, te ayudará a reducir o eliminar riesgos y optimizar tu tiempo y tu dinero, pero, sobre todo, a obtener tranquilidad.
Contacta con nuestro equipo de abogados inmobiliarios si quieres que te acompañamos y asesoramos durante todo el proceso de compra.
